TENGA EN CUENTA QUE A LA FECHA EN QUE USTED CONSULTA ESTAS PÁGINAS ALGUNAS AFIRMACIONES NO ESTARAN ACTUALIZADAS
Historia Urbanistica de la Urbanización Masos d'en Blader del municipio de Mont-roig del Camp (Tarragona)
La Urbanización Masos d'en Blader tiene su origen en el Plan Parcial aprobado por el Ayuntamiento en 1975 y debería haberse desarrollado mediante el sistema de Compensación (según la Ley del suelo vigente en aquellas fechas).
Lo que dice la legislación urbanística.
La Ley dice que una vez aprobado el Plan Parcial los propietarios de las fincas rústicas originales, los promotores, deben constituirse en Junta de Compensación, llamadas también Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Compensación.
Deben presentar un Proyecto de Urbanización y otro de Parcelación sin cuyos requisitos no pueden empezar obra alguna. El Ayuntamiento,a la vista de esos documentos y después de su aprobación (expresa o tácita) puede conceder la primera licencia para realizar la Urbanización de acuerdo con los documentos presentados.
Esa ejecución total de la urbanización (calles, servicios y estructuras) en el sistema de "Compensación" corre a cargo de los promotores que la han de entregar terminada totalmente (o por fases) al Ayuntamiento. Como "Compensación" de los costos de esa ejecución, los promotores reciben e inscriben a su nombre las nuevas parcelas resultantes según el proyecto de Parcelación en proporción a la aportación de suelo rústico de cada uno.
Esas parcelas resultantes son ya y para siempre urbanas y edificables. El Ayuntamiento recibe gratuitamente y libre de cargas todas las zonas comunes de la Urbanización (viales, zonas verdes, servicios e infraestructuras). Este proceso es considerado como "equidistribución de cargas y beneficios" en el planeamiento urbanístico recogido en la legislación tanto estatal como catalana.
Al Ayuntamiento le corresponde el mantenimiento y conservación de todos los elementos que le han sido cedidos. En determinados casos los nuevos propietarios pueden asumir esa tarea a su cargo mediante la creación de una Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación y con aportación de las correspondientes cuotas, pero no indefinidamente .
Lo que hizo el Ayuntamiento.
En el caso particular del desarrollo de la Urbanización de Masos, el Ayuntamiento incumplió toda la legislación urbanística vigente entonces. No exigió la creación de una Junta de Compensación. En su lugar, algunos de los promotores iniciales pidieron licencia para construir la Urbanización y el Ayuntamiento la concede sin más. Vease aquí.
A partir de ahí el Ayuntamiento de Mont-roig del Camp, sin que la Urbanización estuviese terminada, entregada, ni recepcionada, incumpliendo la prohibición de la Delegación Provincial de Urbanismo de Tarragona, y la legislación urbanística vigente, comienza a conceder licencias de construcción de viviendas aceptando, por tanto, implicitamente que se ha realizado una reparcelación para la que se requiere siempre el permiso municipal.
De hecho todas las parcelas han sido inscritas en el catastro como solares edificables (lo cual supone que tienen todos los servicios) y por ello el suelo de Masos es realmente, y a pesar de la actitud permisiva municipal y como consecuencia de sus propios actos, suelo urbano consolidado y altamente edificado .
Sin embargo, el Ayuntamiento, consciente de la irregularidad e ilegalidad de sus propias actuaciones hasta entonces, solicita en 1987 el Proyecto de Urbanización y de Parcelación, que le son entregados en Agosto de 1987 y Febrero de 1988. No se sabe qué hizo el Ayuntamiento con esa documentación, pero sí sabemos que continuó concediendo licencias de obras de edificación en las parcelas resultantes, por lo que bien puede entenderse la aprobación por silencio administrativo de esos documentos, recibidos y no rechazados.
Los promotores originales comienzan a vender sus parcelas urbanas edificables. Los nuevos propietarios, sin estar obligados a ello, puesto que no eran los promotores, ni eran propietarios de zonas comunes, verdes o viales, fueron solucionando las deficiencias que iban apareciendo en las estructuras, servicios y viales (siempre con licencia municipal), hasta llegar a la aceptable situación en que se encuentra la Urbanización hoy día.
En 1991 el Ayuntamiento comienza una campaña para crear una Entidad de Conservación. El cometido de esas Entidades según la legislación urbanística debe ser la conservación temporal de los servicios, estructuras y viales públicos hasta que la edificación esté realizada al menos en el 80% y como máximo por un período de cinco años.
Dado que la Urbanización en aquellas fechas (a criterio de algunos propietarios) no estaba terminada correctamente y por tanto no podía legalmente crearse la Entidad de Conservación, presentaron alegaciones que fueron rechazadas por el Ayuntamiento con un informe del técnico municipal que reconoce que la Urbanización (en la zona de actuación de la Entidad) está en perfectas condiciones.
La conclusión de todo esto es que a pesar de las múltiples irregularidades cometidas por el Ayuntamiento, la Urbanización, según documentación municipal, cumple todos los requisitos para ser recepcionada y crear una Entidad de Conservación responsable de mantenerla en esas condiciones.
Es importantísima esta afirmación, puesto que supone el reconocimiento expreso de la idoneidad de la Urbanización para ser considerada terminada correctamente según la normativa vigente en aquellas fechas.
La creación de la Entidad de Conservación.
En 1996 se crea la Entidad de Conservación con unos Estatutos aprobados por el Ayuntamiento en que se fija una duración indefinida de la Entidad (ilegal) y una necesidad de unanimidad para su disolución (imposible de conseguir). Esos Estatutos han sido posteriormente modificados y su última modificación en 2010, con mayoría de quorum suficiente, quedó pendiente de que el Ayuntamiento la tramitara.
A partir de la fecha de creación de la Entidad, la única responsabilidad legal de los propietarios que la forman debe ser la conservación de la misma Urbanización en el estado en que se encontraba en aquellas fechas, y solo en el ámbito de actuación de la Entidad, puesto que la misma no incluye toda la Urbanización, por decisión municipal.
Declarar en ese escrito de exclusión de una zona, que el ámbito de actuación de la Entidad no incluye las zonas no desarrolladas urbanísticamente es un reconocimiento implícito de que el ámbito de la Entidad sí está desarrollado urbanísticamente.
Los propietarios actuales socios de la Entidad, no solo han cumplido con ese cometido sino que han hecho obras desde 1996, con sus licencias correspondientes, que han permitido mejorar la Urbanización hasta la situación actual considerada aceptable (que no óptima, siempre mejorable) y cumpliendo la normativa que estaba vigente cuando se dio por buena por el Ayuntamiento.
Lo que dice el P.O.U.M (Plan de Ordenación Urbanística Municipal).
En el año 2007 el Ayuntamiento aprueba el nuevo P.O.U.M. en el que se establece un Plan de Actuación Urbanistica (PAU-09) para Masos d'en Blader y define de un modo muy somero sus objetivos, a saber:
1) Dejar la Urbanización en buenas condiciones.
2) Conectar la red de fecales al colector del ACA.
3) Acabar de materializar la cesión pendiente de sistemas
Dicho Plan de Actuación no fue recurrido en plazo en su redacción inicial. Y no fue recurrido porque el simple enunciado de sus objetivos no presentaba motivos para recurrirlo, a saber:
Dejar la Urbanización en buenas condiciones no es una carga asumible si se tiene en cuenta que ya fue reconocida por el Ayuntamiento esta Urbanización como en buenas condiciones en 1991.
La conexión de la red de fecales al colector del ACA ya estaba hecha en la fecha de aprobación del POUM.
La materialización de las cesiones pendientes en nada afectaba económicamente a los actuales propietarios de parcelas urbanas consolidadas y era un puro trámite entre promotores y Ayuntamiento.
Sin embargo, la Entidad sí que ha recurrido posteriormente ese PAU-09 de un modo indirecto, durante su tramitación, al comprobar la intención del Ayuntamiento de establecer un sistema de "cooperación" inasumible para un proceso de realización de obras disfrazado como Proyecto de Urbanización. La sentencia definitiva en el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña es favorable al Ayuntamiento en el sentido de no admitir el recurso contra ese PAU.
Hubo otro contencioso en el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña para que el Ayuntamiento recepcione la urbanización tal y como está y asuma todos los servicios. La sentencia definitiva no obliga al Ayuntamiento a "recepcionar" la Urbanización, pero sí a "asumir" todos los servicios y disolver la Entidad, cuyo proceso ya ha terminado y se puede analizar en la pestaña correspondiente del menú.
El Ayuntamiento, reconociendo la imposibilidad de realización de los Planes de Actuación Urbanística definidos en el P.O.U.M., ha decidido posteriormente suprimir los de varias urbanizaciones y en el documento que lo confirma, expresa la posibilidad de anular también el PAU de Masos si se cumplen ciertas condiciones como sigue:
El Polígono de actuación urbanística (PAU-9 Masos d'en Blader) y el Plan de mejora urbana (PMU-11 Casalot Centro), que han recibido las ayudas de la Ley de mejora de urbanizaciones, se podrán acoger a objetivos de esta Modificación puntual siempre que procedan previamente a la formalización de la cesión de los suelos correspondientes a los sistemas previstos en el planeamiento.
En caso de que durante la tramitación de esta modificación puntual se formalice la cesión de los suelos destinados a sistemas de estos ámbitos, o se produzca la aprobación definitiva de los Proyectos de reparcelación ya redactados y se inscriban en el Registro de la propiedad , estos dos ámbitos se podrán incluir en la relación de PAU y PMU que se suprimen del POUM de Mont-roig del Camp, y les será de aplicación el calendario previsto en este artículo.
En base a esa voluntad declarada, la Entidad ha solicitado esa anulación o la información relativa, cuyo resultado puede ver en la pestaña correspondiente del menú.
El sistema de "cooperación" es un sistema establecido en todas las legislaciones urbanísticas para la ejecución de planes urbanísticos destinados a nuevas promociones de transformación del suelo y no para ejecución de obras de regularización, adaptación, modernización o mejora de urbanizaciones existentes.
La más reciente Ley Catalana del Suelo (2010) establece el sistema de cooperación dentro del Título IV de la Gestión Urbanística como sigue:
TÍTULO IV.
DE LA GESTIÓN URBANíSTICA.
CAPÍTULO I.
DISPOSICIONES GENERALES.
Artículo 116.Concepto de ejecución urbanística. Participación en el proceso de ejecución de los planes urbanísticos.
La ejecución urbanística es el conjunto de procedimientos establecidos por esta Ley para la transformación del uso del suelo, y especialmente para la urbanización de éste, de acuerdo con el planeamiento urbanístico y respetando el régimen urbanístico aplicable a cada clase de suelo.
La edificación de los solares resultantes de las actuaciones de ejecución, tanto integradas como aisladas, también es parte integrante de la gestión urbanística, y constituye la fase de culminación del proceso, sin perjuicio de los deberes de conservación de los edificios y, de acuerdo con lo que establece el artículo 42.1, de los deberes de rehabilitación.
La ejecución del planeamiento urbanístico requiere la aprobación del instrumento más detallado que sea exigible según la clase de suelo de que se trate.
SECCIÓN IV. MODALIDAD DE COOPERACIÓN.
Artículo 139.Concepto.
1. En la modalidad de cooperación, las personas propietarias aportan el suelo de cesión obligatoria y gratuita. La administración actuante ejecuta las obras de urbanización con cargo a los propietarios, de acuerdo con lo que establece el artículo 120. Asimismo, sin perjuicio de lo que dispone el artículo 122.2, les puede exigir el pago de anticipos y, en caso de impago de éstos y de las cuotas de urbanización acordadas, les puede aplicar la vía de apremio.
De acuerdo con ello, si Masos es una Urbanización ya realizada, con suelo urbano consolidado y el PAU-09 no transforma el uso del suelo, ni los actuales propietarios son titulares del suelo objeto de cesión obligatoria y gratuita y por tanto no la aportan, dicho PAU no encaja como "ejecución urbanística" ni le es aplicable el sistema de "cooperación".
Lo que ha pretendido el Ayuntamiento.
En el año 2009 el Ayuntamiento solicita y obtiene de la la Generalitat una subvención de 300.000 euros para "regularizar" la Urbanización Masos d'en Blader y destina ese dinero a realizar varios estudios que culminan con un Proyecto de Urbanización y otro de Reparcelación cuya ejecución suponen más de siete millones y medio de euros que el Ayuntamiento pretende que sean asumidos por los actuales propietarios.
El dinero era también para la creación de una oficina de Gestión y Participación, en la cual la participación de los afectados ha sido nula en los momentos decisivos.
El Ayuntamiento acordó el 11 de Enero de 2012 la aprobación inicial del Proyecto de Urbanización y publicó dicho acuerdo en el Boletin Oficial de la Provincia de Tarragona el 31 de Enero de 1012, sin informar previamente a la Entidad, la cual formaba parte esa Comisión de Seguimiento establecida para ello. La Entidad fue informada con posterioridad, el 14 de Febrero, y solo después de haber manifestado nuestras quejas por esa actitud municipal. Ya habían transcurrido 14 días de los 30 en que legalmente se aceptan alegaciones después de su publicación en el B.O.P.T. La Entidad ya presentó alegaciones a esa aprobación inicial cuyo contenido puede ver aquí y en otras zonas de nuestra página WEB.
El 1 de Agosto de 2012, la Junta de Gobierno Local, sin llevarlo a Pleno, y rechazando nuetras alegaciones y sin tener en cuenta el rechazo masivo de los propietarios en la reunión convocada por el propio Ayuntamiento, aprueba definitivamente ese Proyecto disparatado.
La Entidad no lo recurre porque el Ayuntamiento es muy libre de aprobar cuantos proyectos de urbanización crea convenientes y el problema solo surge cuando establece quien lo pagará, y aquí entra de lleno el Proyecto de Reparcelación pendiente de aprobación definitiva, que recurrriremos si se produce.
En fecha 8 de Febrero 2012 el Ayuntamiento acordó la aprobación inicial del Proyecto de Reparcelación y publicó ese acuerdo en el BOPT el 23 de Febrero. Tampoco había contactado ni informado previamente a la Entidad.
Antes de su aprobación definitiva el Ayuntamiento está obligado por Ley a "notificar" personalmente esta aprobación inicial y conceder un plazo de un mes para alegaciones. Si no consigue "notificar" personalmente, publicará en el BOPT (Boletin Oficial de la Provincia de Tarragona) el listado de notificaciones fallidas y tiene el mismo efecto que si se hubiera notificado personalmente.
Como es comprensible, los ciudadanos no consultan el BOPT a diario y por tanto no se enteraran de que han sido notificados mediante ese procedimiento.
Presentar alegaciones sin haber recibido notificación subsana la falta de notificación del Ayuntamiento.
La Entidad ya presentó alegaciones cuyo contenido puede ver aquí y en otras zonas de nuestra página WEB.
El contenido de la "notificación" no es comprensible para la mayoría de los ciudadanos, y solo sirve para abrir un período de audiencia a los interesados. Sin embargo hay un párrafo de capital importancia, a saber, el punto 10 de los Fundamentos de Derecho que dice:
"la certificación del acuerdo de aprobación definitiva posibilita el acceso de la reparcelación económica en el Registro de la Propiedad, a los efectos de hacer constar la afectación de las fincas al saldo de la cuenta de liquidación provisional"
En lenguaje más asequible y fácil de entender, el contenido real de ese párrafo es el siguiente:
"la aprobación definitiva de este Proyecto permitirá al Ayuntamiento inscribir en el Registro de la Propiedad que su finca responderá de una carga económica de 23,36 euros por cada metro cuadrado de parcela".
¿Porqué no lo dicen así de claro? Porque prefieren que pase desapercibida, para la mayoría de los afectados, la trascendencia económica del asunto.
De momento, ese Proyecto de Reparcelación, que es el que haría recaer sobre los actuales propietarios el costo de las obras de relización del Proyecto de Urbanización, no ha sido aprobado definitivamente, ni creemos que lo sea "nunca".
La Entidad nunca negó la posibilidad de mejoras en esta urbanización o la existencia de zonas que requieran reparación por el deterioro del tiempo, como en cualquier otro entorno urbanístico, y más en un municipio como Mont-roig del Camp donde las deficiencias urbanísticas son innumerables. Pero lo que no es aceptable es la redacción de un Proyecto de Urbanización y otro de Reparcelación de una urbanización que ya fue objeto de un anterior Plan Urbanístico y de una anterior Reparcelación.
Es inaceptable pretender crear un nuevo sistema de "cooperación" económica consistente en considerar parcelas "aportadas" a ese sistema las que son ya parcelas "resultantes" de un anterior proceso urbanístico. Y todo ello con el objeto de gravar las fincas actuales, que no se modifican en nada, con una carga urbanística a todas luces ilegal como lo dictaminan dos sentencias del Tribunal Supremo Sentencias del TS.
Adicionalmente, el proyecto de Urbanización que se pretende llevar a cabo, no cumple con el objetivo marcado por la Ley de Mejora a la que se ha acogido la subvención, la cual dice:
...las acciones de carácter técnico, jurídico y administrativo necesarias para dotarse de los instrumentos adecuados para la regularización de la urbanización, entre ellas , la redacción del proyecto de urbanización correspondiente a las obras básicas y complementarias necesarias para la adecuación de los servicios existentes y para la implantación de los que actualmente no existen
La adecuación de los servicios existentes no es la sustitución por unos nuevos como se pretende en el Proyecto de Urbanización.
La Urbanización Masos dispone a día de hoy de todos los servicios como lo demuestra el hecho de estar consolidado y altamente edificado con licencias legales que hubieran sido imposibles sin dichos servicios.
Lo que el Ayuntamiento pretende con ese proyecto es implantar nuevos servicios que no eran exigibles en la fecha en que se construyó la Urbanización y que ahora forman parte de una nueva normativa. El Ayuntamiento incumple un elemental principio del derecho que consiste en la irretroactividad de las leyes. Las leyes urbanísticas cambian periódicamente y en buena lógica, las construcciones y urbanizaciones antiguas no deben ser afectadas, porque en caso contrario nunca acabarían de cumplir con lo último legislado.
El Proyecto de Urbanización que el Ayuntamiento ha aprobado ya definitivamente podría encajar como un Plan de Mejora que tiene su propia normativa y su propio proceso, pero no es válido para "regularizar" aquello que no tiene nada de irregular.
En todo caso, la única posible irregularidad es la actitud municipal en toda la historia de Masos, irregularidad que se resuelve sin proyecto alguno, asumiendo el Ayuntamiento su responsabilidad, dando por recepcionada la Urbanización y disolviendo la Entidad Urbanistica de Conservación que ya cumplió su cometido con creces.
Lo que debería haber hecho el Ayuntamiento a partir de la redacción del P.O.U.M.
Lo que el Ayuntamiento debería haber hecho, tanto en la creación del PAU-09 como en su desarrollo, y en la aplicación de la subvención, respetando la participación ciudadana y las leyes, es:
1) Consultar con los afectados antes de incluir y redactar el PAU09 en el P.O.U.M.
2) Consultar con los afectados antes de solicitar la subvención explicando su alcance.
3) Consultar con los afectados antes de su aceptación.
4) Consultar con los afectados la adjudicación de los estudios y aplicación de la subvención.
5) Consultar con los afectados el resultado de los estudios.
6) Consultar con los afectados el alcance y objetivo de las obras propuestas.
7) Tratar de llegar a un acuerdo pactado con los afectados.
En definitiva, escuchar previamente a los afectados. Pero ese no es el "estilo" al uso de este Ayuntamiento, independientemente del color político de sus regidores.
En lugar de ese "consultar" y "pactar", el Ayuntamiento, en un intento de desprestigiar las acciones informativas que la Entidad había iniciado hacia todos los vecinos, convocó una reunión informativa el 4 de Abril de 2012 mediante un comunicado en el que entre otras cosas decía:
El Ayuntamiento, en ningún caso, quiere actuar de espaldas a la opinión pública, y más especialmente de los vecinos de la zona, es por esta razón que se ha acordado realizar una reunión informativa para aclarar cualquier cuestión que pueda quedar pendiente, así como dar voz a la gente que forma parte de la urbanización y aunque sin haberse expresado, reciben preocupados informaciones dispares.
La asistencia fue masiva y el rechazo a las propuestas municipales se puso de manifiesto de un modo abrumador, con abucheos y protestas. Solo un propietario aleman, por despecho hacia los miembros de la Junta de Delegados de la Entidad, se posicionó a favor de las propuestas municipales.
Si fuese cierto que el Ayuntamiento quería dar voz a la gente y no quería actuar de espaldas a la opinión pública y más especialmente de los vecinos de la zona, debería tomar nota y actuar ahora en consecuencia.
El propio Alcalde de Mont-roig del Camp manifestó en esa reunión que el Ayuntamiento no pretende "actualmente" realizar ninguna obra de ese Proyecto de Urbanización; pero allí se le pidió que lo confirme mediante la correspondiente documentación de un acuerdo municipal en que se diga que ese Proyecto no se realizará ni actualmente ni en el futuro con cargo a los actuales propietarios.
Nunca se ha confirmado esto.
El objetivo real del Ayuntamiento.
Parece ser que el único objetivo real del Ayuntamiento era aprobar definitivamente ambos proyectos para poder cobrar los 300.000 euros de la Generalitat. Y como resultado de esa aprobación el Ayuntamiento inscribiría unas cargas urbanísticas por valor de siete millones y medio de euros en las propiedades de los afectados, aunque no se realizase obra alguna.
Resumen: 300.000 euros a "recibir" el Ayuntamiento para redactar los proyectos a cambio de aproximadamente 7 millones y medio de euros a "pagar" los vecinos.
Este es el modo de entender "el servicio al ciudadano" que tiene este Ayuntamiento.
Acciones a tomar por parte de los propietarios.
Tenemos la esperanza de que el Ayuntamiento no pretenda seguir adelante con este disparate.
La Entidad ha solicitado repetidamente la anulación del PAU que Usted podrá ver en la correspondiente pestaña del menú.
Solo la reacción y respuesta solidaria de todos los vecinos mediante alegaciones, cartas de protesta, carteles, difusión en medios de comunicación, participación en cuantas acciones de presión social organicemos, y el apoyo de otras urbanizaciones, le pueden hacer entrar en razón a este Ayuntamiento.
La pasividad y la resignación ante este atropello no resolverá nada.
En la página Web hay varios modelos de alegacion contra la Reparcelación.